Оценка стоимости зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости за рубежом всегда рассматривалась российскими покупателями не только как приобретение качественного жилья, используемого, в основном, для отдыха, но и как объект инвестиций, который со временем может принести ощутимую прибыль. Традиционно российского покупателя привлекает курортная недвижимость Франции и Испании, но в последнее время все больший интерес вызывает недвижимость Болгарии, Чехии, Черногории и Хорватии. Это связано с тем, что высокие стандарты западной недвижимости быстро распространяются в этих странах, рынок недвижимости предлагает действительно качественные объекты с прекрасным местоположением за вполне умеренную плату, а позитивные перспективы развития рынка в этих странах делают вложения в такие объекты весьма выгодными с финансовой точки зрения.Но финансовые выгоды, которые можно получить от покупки недвижимости, во многом определяются той ценой, по которой инвестор приобретает объект. Действительно, если приобрести недвижимость по завышенной цене, то трудно ожидать, что в ближайшем времени это вложение может принести доход. Поэтому оценка недвижимости, приобретаемой, в том числе, и с целью получения дохода, является неотъемлемой составной частью сделки.
Как правило, приобретение недвижимости за рубежом осуществляется с помощью профессиональных риэлторов, в сделке принимают участие как российские специалисты, так и риэлторы страны, на территории которой расположен объект. Конечно, эти специалисты хорошо знают рынок, на котором работают, они владеют и конъюнктурой рынка и ценовой информацией. Но проблема состоит в том, что все они являются заинтересованными лицами, то есть они материально заинтересованы в совершении сделки купли-продажи, а их доходы прямо или косвенно зависят от суммы сделки - чем выше цена, тем выше их доходы. В большей степени сказанное относится к местным риэлторам, которые часто связаны с собственниками недвижимости и представляют их интересы.
Но покупателю для совершения выгодной сделки необходима профессиональная и независимая консультация о справедливой величине стоимости предмета сделки. Как получить такую консультацию? Во-первых, необходимо расширить круг специалистов, с которыми Вы обсуждаете величину справедливой рыночной стоимости приобретаемого объекта. Ведь если Вы общаетесь только с риэлторами, которые устраивают сделку, то Вам может показаться, что их позиция - это и есть объективный взгляд на стоимость. Но, кроме риэлторов, в любой стране мира существуют независимые оценщики недвижимости - это специалисты, единственной задачей которых является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Они не принимают никакого участия в сделке, их вознаграждение не зависит от величины стоимости, которую они определят, они не связаны материальными интересами с собственниками продаваемой недвижимости - это просто запрещено им законодательно, точнее говоря, если оценщик имеет настоящую или будущую заинтересованность в объекте оценки, то он не может выступать как независимый эксперт при оценке данного объекта, поэтому их и называют независимыми оценщиками. Консультация такого специалиста будет стоить очень недорого, по сравнению со стоимостью покупки, а пользы может принести очень много. В общении с независимым оценщиком Вы можете узнать много нового о состоянии рынка недвижимости данной страны, о характеристиках самого объекта и его местоположения, о влиянии основных параметров на стоимость объекта. На основании информации, полученной от оценщика, Вы сможете сформулировать новые аргументы для переговоров о цене покупки, возможно, Вы сможете снизить цену.
Приведу простой пример, часто покупатель, при первичном знакомстве с рынком, считает, что цена, приведенная в предложении на продажу того или иного объекта - это и есть рыночная стоимость объекта. Но это не так, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта, а цена предложения - это некоторая начальная величина для ведения переговоров о сделке. Разница между этими величинами может быть достаточно большой, это зависит от конъюнктуры рынка и традиций данной страны, а ведь эта разница и составляет экономию для покупателя. К сожалению, определить эту величину достаточно сложно, будучи неспециалистом именно на данном рынке. Но правильное ее определение просто необходимо для совершения выгодной сделки, а определить ее реальный диапазон сможет только специалист, не заинтересованный в каком-либо искажении информации или интерпретации этой информации в соответствии со своими материальными интересами.
Конечно, консультации специалистов не заменят Вам собственных усилий, которые нужно приложить, чтобы детально разобраться с ситуацией на рынке и свойствами конкретного объекта, но они, несомненно, помогут Вам сформировать именно объективную точку зрения на стоимость приобретаемой недвижимости, что поможет Вам сэкономить немалые деньги .
Леонид Серебренников
Заместитель директора оценочной компании "Старт-Альянс", www.c-a.ru
Телефон для консультаций по оценке недвижимости +7-495-7268674.