История успеха
До осени этого печального для мировых рынков года цены на недвижимость Южного Берега росли быстрее, чем в Москве, Питере или Сочи. По одним данным, в центральной части Ялты рост цен на квартиры составил с января по июль 2008 в среднем 21%. А в курортных поселках и Алуште и того больше, до 48% в некоторых сегментах рынка. По другим, цены в Ялте не отставали от ближайших соседей. Не менее впечатляющими темпами росли цены на квартиры и участки и в предшествующие кризисному годы.
Мой приятель приобрел квартиру в Гурзуфе, в строящемся комплексе бизнес класса в далеком уже 2002 г. по тысяче долларов за квадрат. Агитировал и меня, расписывая красоты Крыма и радужные перспективы такого капиталовложения. В Крыму я был последний раз в прошлом веке, ничем примечательным он мне не запомнился, в душу мне не запал, да и цели вложить деньги в зарубежную квартиру у меня на тот момент не было. Как, собственно, и свободных денег. А если бы и были, то Северный Берег Средиземноморья представлялся мне гораздо привлекательнее Южного Берега Крыма.
Пару раз в год встречаясь в Москве, я узнавал от приятеля, как быстро и качественно строится означенный жилой комплекс и, как стремительно растут в нем цены. Я вежливо выслуживал восторженные рассказы и забывал о них спустя четверть часа после прощального рукопожатия. Но когда в шестом году мой товарищ радостно сообщил мне об удвоении цены купленных им квартир, я в первый раз серьезно задумался.
К седьмому году я созрел морально, к восьмому, когда ценник вырос еще на 50 процентов, и материально. Слетал, посмотрел, особого восторга от Большой Ялты не испытал, но дом, построенный турками, мне понравился, черновая отделка была близка к чистовой в Москве, в квартире уже висели кондиционеры, сквозь панорамное остекление открывался неплохой вид на море и Аю-Даг, и, самое главное, мне нравилась динамика роста цен. Да и покупал у своих, так что риск возможных неприятностей сводился к минимуму. И в конце лета 2008, аккурат перед крахом Lehman Brothers, Fannie Mae и Freddi Mac я осуществил задуманное.
Спустя месяц продажи остановились, а к Новому Году цены пошли вниз. И если в той же Москве к середине 2009 цены на квартиры упали в среднем с 6000 до 4000 долларов за квадрат, достигнув дна, после чего начали плавное восхождение в пологом канале с наклоном около 10% среднегодового прироста, то на ЮБК они как легли на дно, так и оставались там все эти годы. Причем глубина падения была существенно больше, чем в Москве.
Особенно сильно это коснулось земельных участков. Цена на видовые участки до кризиса начиналась от 10000 долл. за сотку. И за эти деньги можно было купить не самый хороший клочок земли. Как правило, рельефный (а ровных участков на ЮБК вообще крайне мало, и все они уже давно имеют хозяев), с не самым удачным видом на море, с плохим подъездом или еще какой-нибудь бедой.
Желающим приобрести приличный участок с панорамным видом на море следовало начинать калькуляцию от 25 – 30 тысяч долларов за сотку. А за землю, с которой не хотелось уходить, и начать стройку прямо сейчас, самому поселившись а палатке, пришлось бы выложить 45 – 50 тысяч за единицу площади. Ну и, наконец, в самых эксклюзивных местах, вроде Приморского парка Ялты, стоимость сотки доходила до 100 000 американских долларов. Чем не Рублевка?
После кризиса цены на землю обвалились в три раза! Хороший участок рядом с массандровским дворцом и шикарным видом на море, выставленный в докризисное время за 30 тысяч долларов/сотка, можно было приобрести за 12. В Приморском парке спустились до 30 тысяч. И при этом покупатели исчезли как класс. Мыльный пузырь лопнул, проколотый падающим ножом американской ипотеки. Количество сделок упало в разы, ялтинские риэлторы, в 2007 походившие скорее на скачущих в бешеной гонке москвичей, к 2009 вернулись к истокам и стали неотличимы от спокойных и неторопливых земляков. Одна сделка в квартал для небольшого ялтинского агентства была в эти голодные годы не самым плохим результатом.
Время от времени кому-то из собственников крупных объектов отказывались пролонгировать кредит, или душили банковские проценты, увеличивая «косты» и сводя потенциальную прибыль будущих продаж к нулю. У кого-то просто сдавали нервы. И тогда на рынке появлялось спецпредложение, этакая скидка на скидку, на которое слетались вовремя подсуетившиеся покупатели, выгодно приобретая недвижимость, и заодно давая работу скучающим от вынужденного безделья местным риэлторам. Но объект быстро распродавался, квартиры заканчивались, и в крымском девелоперском болоте вновь устанавливалась почти кладбищенская тишина.
Мне подобная возможность предоставлялась дважды. Одну я использовал, купив в 2012 участок на берегу горного ручья чуть выше Поляны Сказок по три тысячи за сотку. Вторую, и самую сладкую, я упустил. В феврале этого года один из совладельцев нашего жилого комплекса в Гурзуфе уронил цену своих квартир более, чем вдвое. Я был рядом и узнал об этом одним из первых. Предложение было настолько выгодным и заманчивым, что даже пугало. Квартира на девятом этаже площадью 77 кв.м., состоящая из кухни-гостиной и спальни, с видом на горы и гурзуфскую бухту еще в пятницу стоившая 187 тысяч долларов, в понедельник предлагалась за 87. Попытки найти подвох успехом не увенчались, и воленс-ноленс пришлось договариваться о сделке.
Дальше события развивались стремительно. На Украине к власти пришел майдан, установив тем самым безвластие и анархию, мать беспорядка. В Крым стали наведываться эмиссары майдана и правого сектора. Они, конечно, получали достойный отпор и не раз были биты, но дальнейшие перспективы были неясны, и, скорее, пугали, чем внушали оптимизм. Лозунг «Бей жидив, та москалей», прокатившийся по братской Украине, меня, полужида, полумаскаля немного настораживал.
Отмена закона о русском языке как первое решение «цивилизованных» еврофилов и русофобов, марши «правосеков» по Киеву сильно напоминающие факельные шествия штурмовиков по Мюнхену чуть меньше ста лет назад, антироссийская истерия на украинских телеканалах, первые столкновения, хоть и бескровные, в Симферополе, все это заставляло крепко задуматься. Аналогии с Германией конца двадцатых – начала тридцатых приходили на ум сами собой, без напряжения мыслительной деятельности. А участившиеся сообщения о реквизиции имущества граждан и учреждений бойцами «УНА-УНСО», «Правого сектора» и прочими борцами за лучшее будущее наводили на воспоминания о советских фильмах про Махно и булгаковскую «Белую гвардию». Что ждало Украину, «Махновщина», «Петлюровщина», неофашизм? Или коктейль три в одном, этакий самостийно-незалежный микс?
И я-таки задумался. Страх и жадность, два основных чувства биржевого игрока, боролись несколько дней, никто не хотел уступать. Меня торопили с оплатой, надо было принимать решение. Жадность начала одерживать верх, но в этот момент Украина закрыла реестры, а в Крыму появились «зеленые человечки» впоследствии идентифицированные как «вежливые люди». Страх, или более дипломатично, осторожность победили, и я, сославшись на очевидный форс-мажор, отказался от покупки.
Прошел референдум, Крым, к огромной радости подавляющего большинства крымчан, вернулся домой, в Россию, а я в офис продавца. Увы, из 90 квартир, выставлявшихся менее месяца назад на продажу по супер-мега-спеццене, не осталось ни одной. Часть была продана, и сделки успели закрыть, за некоторые покупатели успели внести частичную или полную оплату и ждали открытия реестров. Предварительная договоренность о продаже пакета из шести десятков оставшихся квартир одному инвестору была расторгнута, и они вновь были выставлены на продажу, но уже по другой цене. Моя «однушка», стоившая неделю назад 87, была продана за 187 000 американских долларов. Оставалось кусать локти и плакать в подушку.
На сегодняшний день (начало июня) ситуация такова. Крым свободен от отдыхающих и заполнен желающими приобрести всё, что исчисляется в квадратных метрах, сотках и, даже, гектарах. За три года, что здесь живу, я не видел таких пустых пляжей в это время года. Местные говорят, что такого не было никогда. Это легко объяснимо, железнодорожное сообщение практически прервано, на авто надо делать крюк в 400 верст через Ростов, а там еще стоять то ли 5 часов, то ли двое суток в очереди на паром, кому как повезет. Количество авиарейсов увеличено в разы, и «борты» летят полными, но сколько может пропустить через себя старенький симферопольский аэропорт? Украинцы, по понятным причинам, за редким исключением жителей Юга-Востока и киевлян не приехали вовсе. А их всегда было здесь большинство. Для отельеров и рестораторов, рыночных торговцев и таксистов, частников, сдающих жилье, то есть половины населения курортных городов и местечек это существенный удар по кошелькам и бюджетам. Но я не встретил еще ни одного человека сильно по этому поводу переживающего. Мои многочисленные знакомые, занятые во всех сферах курортной индустрии Ялты, и формирующие вполне себе репрезентативную выборку из означенного списка говорят одно и то же: «Главное, что не стреляют». Все смотрят телевизор, у многих родственники и друзья на Украине, и люди понимают, не войди сюда «зеленые человечки», не прими тогда Путин историческое решение, здесь был бы тот же Славянск. А с учетом некоторых местных особенностей и похуже. И отдыхающих не было бы вовсе. А сейчас все тихо и спокойно, безопаснее, чем в Москве, Волгограде или на Кавказе. С тем, что сезон провальный местные легко смирились и ожидают наверстать упущенное в следующем году.
Если не считать крымских бюджетников, каждый месяц получающих существенную прибавку к жалованью, пожалуй, единственной кастой, в моменте снимающей сливки от произошедшего, являются владельцы объектов недвижимости и обслуживающие этот рынок риэлторы. Этакие брахманы на час. Несмотря на закрытые реестры, сделки проводятся чуть не ежедневно. Люди оставляют 25 процентов предоплаты и ждут, когда заработают регистраторы. Когда это случится, известно очень ограниченному кругу лиц где-то на самом верху. Еще в марте говорили, что реестры откроются через месяц, на дворе середина июня, а воз и ныне там. Но покупателей это не останавливает. Они резервируют приглянувшиеся объекты внушительными суммами, и, пожалуй, поступают правильно. Если о дате открытия реестров ходят разные мнения, то в том, что как только заработает система регистрации сделок с недвижимостью, цены поднимутся еще, местные участники рынка едины.
Пришла пора сказать несколько слов об особенностях крымского рынка недвижимости. Во-первых, есть ЮБК и остальной Крым. А это, как говорят уже не только в Одессе, две большие разницы. Южный берег Крыма – узкая полоска земли шириной от двух до восьми километров и протяженностью около 150 от мыса Айа на западе до массива Кара-Даг на востоке, отделенная от основной части полуострова крымскими горами. Это в географическом понимании. А в бытовом риэлтороском смысле ЮБК и того меньше, что-то около ста километров от Фороса до Алушты. Большую часть этой полосы занимают земли заповедников или малодоступные места. Еще есть виноградники, сады и лавандовые поля. Всё остальное давно застроено городами, поселками и хаотично расположенными домами. Свободной земли практически нет. Если учесть, что крымские горы создают на южном берегу особый микроклимат, субтропики средиземноморья, превращая ЮБК в уникальный природный курорт, становится понятным, почему цены на дома, квартиры и участки на ЮБК и остальной части Крыма отличаются в разы. Зимой, когда в степной части Крыма морозы могут доходить до 15 градусов, в Ялте будет + 5. За те деньги, что в Ялте хватит лишь на приобретение малогабаритной квартиры в обветшалой «хрущевке», в Феодосии или Черноморском можно купить небольшой дом с участком.
Во-вторых, приобретая видовую квартиру, дом или участок, стоя на котором во время показа и наслаждаясь шикарным видом на море с одной стороны и горы с другой, убаюкиваемые сладким рассказом риэлтора о том, как Вы будете сидеть на большом балконе и смотреть на белые паруса яхт, не спешите ударить по рукам. Поспешно сказанное «Да», как и произнесенное у аналоя, может закончиться большим разочарованием спустя несколько лет.
Последствия опрометчиво заключенной сделки, конечно, не так трагичны, как неудачный выбор спутника жизни, но тоже крайне неприятны. Через год, два или пять перед вашими окнами при хорошем раскладе может появиться двухэтажный коттедж, при мизере с двумя тузами в прикупе – 15-ти этажная башня. И утренняя нирвана с чашкой дымящегося «американо» на балконе и созерцанием белых «барашков» Черного моря сменится видами строительно-монтажных работ и семейных сцен в окнах напротив. Помимо тяжелого морального удара, вы получите еще и крепкий материальный апперкот, ликвидность и цена вашего жилища упадут сразу и на много.
Такие случаи не единичны, а вполне рядовое явление. Уберечься от этого непросто, и чем дальше объект от моря, тем сложнее. Построить что-то, закрывающее вид на воду, могут и в сотне метров от вашего порога, и в версте. И заверения продавца в том, что: «Здесь точно ничего не построят, потому что перед Вами:
а) турбаза, которая не продается,
б) насыпной холм, на котором нельзя строить ничего тяжелее курятника и выше голубятни,
в) земли заповедника,
г) спорная земля, суды за которую шли еще при Кучме» и еще пять вариантов не подлежащих сомнению аргументов часто оказываются лишь игрой на флейте заклинателя змей.
Турбаза через год находит покупателя, и на месте бочкообразных домиков, нисколько не мешающих обзору с Вашего девятого этажа, появляется котлован под высотный жилой комплекс, насыпной холм удивительным образом укрепляется и становится вполне пригодной для строительства площадкой, заповедные земли легким движением чиновничьей руки превращаются в садово-огородное товарищество с последующей застройкой. Выбирайте объекты, перед которыми либо уже все застроено новыми домами, не загораживающими вид на море или горы, либо построить ничего физически невозможно из-за крутизны склона, уходящего к морю, а еще лучше обрыва.
В-третьих, цена за квадратный метр в многоэтажном жилом доме с окнами на море, как средняя температура по больнице, малоинформативная величина. В отличие от той же Москвы, где первый и последний этажи дешевле, а все остальные одинаковы по стоимости, здесь цена за квадрат растет с каждым этажом. Например, в «пятнадцатиэтажке» в моем ЖК в Гурзуфе цены распределяются следующим образом. Первый этаж – 1300 долл/кв.м., второй – 1400, третий – 1600, четвертый и пятый – 1700, шестой – 1800, и так до пятнадцатого, квартиры на котором стоят 2900 за квадратный метр. И даже на одном этаже цены могут отличаться на несколько сот долларов в зависимости от вида из окон.
Здесь есть всего несколько коттеджных поселков, где, приобретая дом или участок, Вы получаете и готовые коммуникации. В большинстве же случаев, покупая землю, Вам придется искать ближайшую точку подключения газа, воды и электричества. Скорее всего, она находится у Вашего соседа за забором или в трехстах метрах, как повезет. И надо просить у него согласия и договариваться о цене. Пришедшие после будут стучаться уже в Вашу калитку.
Ну и, наконец, главный вопрос: «Зачем?». Крым сейчас в тренде. Все спешат поучаствовать. Одни искренне, на волне накрывшего страну патриотизма, вспоминая славные дела Потемкина и Нахимова, другие, пытаясь в едином порыве не отстать от первых. Здесь побывали президент и премьер, за ними потянулись все остальные. Мартовские колонны МЧС и военных сменились майским потоком чиновников разных ведомств и рангов. В Крыму пошла «движуха». Как я понимаю, у партии и правительства большие планы на полуостров, а после блестяще проведенной олимпиады сомнений в том, что «WE CAN», у меня лично нет.
Игровая ли зона, курорт мирового уровня – географическая и климатическая уникальность Крыма позволяют сделать успешным любой проект. Поэтому инвестиции в местную недвижимость вряд ли окажутся неудачными. Пути Господни неисповедимы, и, как еще полгода назад никто и подумать не мог о том, что Крым вновь может стать российским, так и теперь мы не знаем, что случится через год или пять. Что будет с братской когда-то Украиной, с мировой экономикой, не придет ли на смену «ВВ» добрая либеральная душа, которая скажет: «Ой, извините, мы немного погорячились, мне так неловко за своего предшественника, забирайте Крым обратно». Но, во-первых, я очень надеюсь, что внуки моих внуков будут праздновать 9 мая в Севастополе под российскими и Андреевскими флагами. А, во-вторых, есть ли сейчас хоть одна область для инвестиций, куда можно вкладывать деньги совсем без риска?
Для любителей совместить приятное с полезным можно рассматривать Крым как дачный вариант. Лететь в обход Украины стало на час дольше, но все равно быстрее, чем в любую из европейских стран. А пройдет год-другой, и вернется привычный воздушный маршрут с полутора часами в воздухе, что, согласитесь, совсем немного. Поэтому слетать на выходные в свою ялтинскую квартиру или провести майские в собственном доме под Форосом не сложнее, чем продраться сквозь пятничные пробки в подмосковный коттедж. В нашем комплексе из примерно трехсот квартир, в половине уже сделаны ремонты, завезена мебель и посуда. Но круглый год окна светятся не более, чем в десяти. В моей тринадцатиэтажной башне я вообще живу один. На Новый Год, майские и летний период комплекс оживает. Появляются бабушки с внуками, мамы с детьми, отправляемые на лето из душных безвоздушных городов, на выходные или пару недель отпуска прилетают деловые отцы. Пока дети плещутся в море, а мамы и бабушки принимают солнечные ванны в шезлонгах, стоимость квадратных метров растет.
Ну и наконец, пришедшим к выводу, что в Москве жить нельзя. И, самое главное, готовым рубить якоря в виде работы, школы или института детей, нежелающих переезжать с насиженного места родителей, любимого кружка кройки и шитья и еще двадцати трех причин остаться и тратить полжизни в пробках, вдыхая чудный воздух из выхлопных труб соседей по полосам. Первая реакция человека, приехавшего на просмотр в Крым и обладающего достаточными средствами, часто будет такой: «Есть места и получше». И я, пожалуй, соглашусь. Сам покупал здесь квартиру без особого энтузиазма. Любви с первого взгляда не случилось. Да, очень комфортный и здоровый климат. Да, потрясающе красивые пейзажи: море, горы, сосны. Да, существенно ближе, чем Лазурный Берег или Коста-Брава, а в родном городе, как ни крути, бывать придется. Но в Сен-Тропе или Ллорет-де-Маре на остановках общественного транспорта местные ли, гости ли не сидят на корточках в положении глубокого приседа, чуть не доставая облеченными в «треники» ягодицами до асфальта, поминутно затягиваясь и сплёвывая. Отдыхающие «М» если и ходят по набережной полуобнаженными, то, всё-таки, в плавках или шортах, а не семейных трусах, почесывая место входа ноги в туловище.
Чехов, вопреки расхожему мнению, не сильно жаловал Ялту, и жил там скорее вынужденно, чем по зову сердца. В одном из писем жене он жаловался: «Не следовало бы мне в Ялте жить, вот что! Я тут как в Малой Азии». Или убийственно-точное замечание в письме к сестре: «Ялта - это помесь чего-то европейского, напоминающего виды Ниццы, с чем-то мещански-ярмарочным». За сто с лишним лет, по сути, мало что поменялось. Крым так и остался Лазурным Берегом с привкусом азиатчины. Вполне себе южно-европейская набережная соседствует с потрепанными временем халупами, хорошие рестораны с а ля придорожными кафе.
После прогулки в легендарном Никитском ботаническом саду, чудом сохраненным в голодные постперестроечные годы или в потрясающем парке Айвазовского в Партените, созданном заново на частные деньги, можно пройтись через ялтинский парк от ул. Свердлова к Московской, где к целебному запаху хвои подмешивается дух туристических удобрений, а глаз радуют кучки из стеклотары, пивных банок и пластиковых пакетов из под закуски. Но при всём при этом любовь к Крыму вообще, и к Большой Ялте в частности, пришла, крепкая и. наверное, навсегда. Постепенно, не сразу, не в первый приезд, и не во второй. А я даже и не заметил когда и как это случилось.
Случилось то, что я, объехавший всю Европу вдоль, поперек и по периметру и понимающий, что в сравнении с Овьедо, Сен-Тропе, Сан-Себастьяном, Биаррицем и еще полусотней приморских городов и местечек Ялта проигрывает по уровню европейского комфорта и культуры проживания, не променяю её ни на одно из этих прекрасных мест. Как с женщинами. Вроде, и умница, и красавица, и человек хороший, а как-то пресновато, изюминки не хватает. А потом встретишь такую же, но с перламутровыми пуговицами, и со стервозинкой, и готовит невкусно, а влюбишься до безумия. Вот и в Крыму замешано всего понемногу, горы, море, солнце, сосны, лечебный климат, дворцы и парки, пафосные рестораны и дешевые забегаловки, туристические тропы, массандровские вина и вкуснейшая барабулька, новосветское шампанское и курортный матерок. А все вместе создает тот неповторимый местный колорит, который как соус, замешанный по наитию талантливым поваром из, казалось бы, плохо сочетаемых ингредиентов, открывает дорогу в мишленовский путеводитель.
И последнее. Крым хорош в любое время года. Я не люблю только июль и август, разгар курортного сезона, когда море слишком теплое, а людей слишком много. На ялтинской набережной, как в московском метро в час пик. На этот период я стараюсь сбежать в старушку Европу и покататься по не самым людным местам Лангедок-Руссильона, Страны Басков или Бретани. Во всё остальное время Южный Берег Крыма прекрасен и гостеприимен. Приезжайте и «думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».
Автор: Павел Злотник