Цены на недвижимость вздуваются из-за беженцев!
На рынке недвижимости Германии наблюдается всё больше признаков накаляющейся обстановки. Эксперты абсолютно уверены, что цены на недвижимость будут расти и в этом году, а число предложений сильно сократится, что станет хорошей почвой для новых спекулятивных инвестиций.
«Подливает масло в огонь» поток беженцев, которые ищут квартиры, прежде всего, в пользующихся большим спросом густонаселённых центрах. Отсюда вытекает и рост цен. К такому результату привёл опрос, сделанный консалтинговой компанией EY среди институциональных инвесторов.
80% инвесторов ожидают накаливания цен на недвижимость в первую очередь в 7 топовых городах Германии. Это Берлин, Гамбург, Франкфурт, Лейпциг, Дрезден, Дюссельдорф и Мюнхен. Особенный рост ожидает отели. Это мнение разделяют 50% инвесторов.
Велик спрос и на логистику. И большой рост ожидается не только в топовых городах. Так, например, офисные площади среднего уровня местоположения выросли в цене довольно-таки сильно. Критически же настроены инвесторы в этом году к периферийным местам. Отсюда идёт опасность спекулятивных инвестиций в строительство коммерческой недвижимости. 81% инвесторов ожидают, что такие инвестиции заметно увеличатся. Ещё в прошлом году эта цифра составляла 62%.
Несмотря на то, что доходность объектов упадёт из-за растущих цен, инвесторам ничего другого не остаётся, как, сжав зубы, смириться с такой ситуацией. Ипотечный процент чрезвычайно низкий. поэтому инвестиции в недвижимость всё ещё намного привлекательней, чем в гос. облигации или депозитивные вклады.
Пик достигнут
Эксперты не видят пока изменений ипотечных процентов. Дополнительно рост цен подстёгивается нестабильной международной обстановкой. Никто не отрицает, что и в Германии не всё гладко. Но в сравнении с др. странами и политическая и экономическая ситуации достаточно стабильны. Всё это влечёт за собой растущий отток капитала из др. стран, прежде всего, из Азии. На рынке достаточно собственного капитала и с получением ипотечных кредитов проблем нет. Только представления о цене у разных инвесторов отличаются.
Объём проданной в Германии недвижимости достиг в прошлом году рекордного уровня: 75 млрд евро. Скорей всего, пик был достигнут. В текущем году EY прогнозирует не более 62-65 млрд евро. И консалтинговая компания и большинство игроков рынка вновь ожидают дальнейший рост цен. Но у предложений есть определённый лимит. Потенциал остаётся только в крупных сделках с пакетами жилой недвижимости. Здесь специалисты прогнозируют похожие объёмы трансакций, как и в 2015 г.
Спрос за счёт беженцев
Для инвесторов в офисную недвижимость самым привлекательным остаётся Берлин. В прошлом году это было 16% опрошенных, а в этом году показатель вырос до 17%. За ним следует Мюнхен: 16%. По спросу на дома и квартиры Берлин тоже лидирует.
Но постепенно его догоняют такие города, как Лейпциг и Дрезден. Они даже обогнали уже Дюссельдорф, Мюнхен и Штутгарт.
По спросу на торговую недвижимость первые позиции всё ещё удерживает Гамбург, хотя доля заинтересованных инвесторов сократилась с 17% в прошлом году до 14% в 2016 г. Второе место поделили Берлин, Мюнхен и Дюссельдорф. А затем следует Франкфурт (10%).
Большие перемены ожидают 80% инвесторов из-за растущего потока беженцев. С другой стороны, надеяться на рост спроса на недвижимость в пустующих сегодня местах, например, Восточной Германии не следует. Стоит ожидать рост спроса со стороны беженцев на простые квартиры в таких мегаполисах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт или Гамбург.
Будут расти цены на простое жильё
Дефицит предложений вызовет по прогнозам значительный рост цен на простое, вторичное жильё. Волна перебросится и на др. сегменты недвижимости. Только гос. субсидии могли бы этому противостоять.
Пока инвесторы сконцентрированы на сегменте квартир класса «люкс», т.к. их доходность выше. Если этот тренд сохранится, то по мнению аналитиков компании EY это приведёт в долгосрочной перспективе к снижению жилой площади на одно лицо. В международном сравнении она в Германии всё ещё необычно высокая. Так, в Берлине в среднем 35 кв. м/ чел., в Лондоне — 25 кв.м, а в Нью-Йорке — 15 кв.м.
С большим интересом инвесторы следят за вмешательством немецкого государства в строительную политику. «Тормоз» аренды на жильё до сих пор своё предназначение не выполнил.
С учётом нынешней эмиграции потребность в квартирах составит 400.000 — такова последняя оценка экспертов.
Источник: по материалам немецкой прессы, январь 2016 г.
Людмила Белых, www.bavaria-property.com