ЛЕТО ПРОДОЛЖАЕТСЯ... 1-property.ru продлевает акцию "Месяцы в подарок"!
Забронируйте рекламу объектов на портале до конца лета и получите дополнительные месяцы в подарок:
размещение на 3 мес. €.50.- плюс 2 мес. В ПОДАРОК!
размещение на 6 мес. €.90.- плюс 4 мес. В ПОДАРОК!
размещение на 12 мес. €.150.- плюс 6 мес. В ПОДАРОК!
Более того! Если у вас уже есть активная реклама на портале, и она истекает в августе, свяжитесь с нами, мы продлим ее размещение еще на 1 месяц бесплатно!
Россиянин вправе искать жильё в Германии самостоятельно, а может использовать маклера. Маклер, в свою очередь, может напрямую связаться с продавцом, а может договариваться с представителем/маклером продавца. Когда стороны договариваются о сделке, они подписывают в нотариальной конторе предварительное соглашение (копия — на русском языке). В нём должны быть правильно указаны реквизиты сторон и точные сведения о недвижимости. В документе необходимо указать условия совершения сделки, стоимость жилья и сроки перечисления денег.
Там должен быть пункт, оговаривающий обязательства сторон в случае отказа от сделки. Покупатель должен показать продавцу/маклеру документ, подтверждающий наличие у него необходимой суммы на покупку или справку из банка о том, что он берёт ипотечный кредит. Затем покупатель перечисляет в пользу продавца залог, чаще всего, — 5–10% от цены недвижимости.
В течение пяти дней после подписания предварительного соглашения нотариус делает запрос в Grundbuch («Грундбух» — Земельная книга, реестр недвижимости, который ведётся в местных органах власти) и проверяет правовое состояние недвижимости, отсутствие ипотечной и иных задолженностей. Затем нотариус осуществляет уведомительную регистрацию недвижимости в Grundbuch с целью не допустить дублирующей продажи этой же недвижимости другому покупателю.
Покупателю в это время желательно заняться проверкой технического состояния покупаемого жилья. Вообще-то, продавец обязан сообщить о каких-либо изъянах в своей недвижимости. Но, по понятным причинам, он может этого не сделать, и закон будет здесь бессильным, поскольку продавец в случае обнаружения в дальнейшем дефектов может заявить, что он о них не знал, ведь он не специалист. И с точки зрения закона к нему не подкопаешься. Поэтому, чтобы не прогореть на сделке, покупателю есть смысл нанять инженера-строителя.
После улаживания всех деталей стороны заключают контракт сделки-продажи. Перед тем, как стороны подпишут договор, нотариус должен громко и внятно прочитать вслух текст договора на немецком языке. Если иностранец при этом присутствует, переводчик переводит ему то, что читает нотариус. Деньги за недвижимость покупатель обычно переводит на счёт нотариуса (нотариальной конторы), который перечисляет их продавцу после внесения в реестр имени нового собственника. На этом же этапе происходит расчёт с маклером и осуществляются другие платежи.
Покупатель в течение месяца — двух получает из регистрирующего органа документ, подтверждающий его право на купленную недвижимость. Обычно сделка оформляется в течение двух — четырёх месяцев.
Покупатель оплачивает услуги нотариуса — 0,6-2% от стоимости жилья, налог на передачу титула — 3,5% (в Берлине и Гамбурге — 4,5%), госпошлину — 0,2-0,5% и рассчитывается с маклером — 1,5-3% плюс 19% налог на добавленную стоимость (столько же платит и продавец). Налог на сделку/капитал взимается с продавца по итогам года как подоходный. Подоходный налог на нерезидентов колеблется в пределах от 25% (на доход, менее 7 664 евро в год) до 45% (на доход свыше 250 000 евро в год). Недвижимость, продаваемая спустя десять лет после приобретения, налогом не облагается.
В дальнейшем покупателю надо будет платить налог на недвижимость, с квартиры — приблизительно 150-300 евро в год, с особняка — немного больше, в зависимости от площади. Кроме того, местные власти и руководство кондоминиумов могут ежемесячно взимать сборы на те или иные коммунальные нужды.
Покупателям недвижимости в Германии следует иметь в виду следующее. Немцы славятся своей пунктуальностью, поэтому опаздывать в назначенное время в нотариальную контору, орган исполнительной власти и т.д. — это означает отнимать чьё-либо время, проявлять неуважение к людям и подрывать к себе доверие. Нежелательно намечать покупку на июль, август и декабрь, поскольку это время отпусков и оформление документов может быть затруднено. В целях уклонения от налогов не стоит сговариваться с продавцом и указывать в документах заниженную цену — это чревато серьёзным штрафом и подмоченной репутацией.
